2020년 11월 19일 목요일 – 부동산 불패 법칙

부동산 불패 법칙

막대한 투자자금이 수도권 규제를 피해 지방으로 달아나면서 전국의 부동산 가격이 들끓고 있다. 이미 예상되었던 풍선 효과였지만 이를 막을 수 있는 대안은 규제지역을 늘리는 것 뿐인 것 같다. 결국 풍선 효과가 대한민국을 한 바퀴 돌고나면 전국의 모든 집 값이 오르게 된다.

이 과정에서 무주택자는 하루 아침에 ‘벼락거지’가 되었다는 말도 나온다. 최소한 1주택자는 현재 살고 있는 집이라도 있지만, 무주택자는 앞으로 집을 가질 가능성이 정말 요원해졌기 때문이다. 바뀐 임대차법이 최대 4년을 보장해주긴 하지만, 매매가를 따라 훌쩍 오른 전세 가격을 세입자가 맞춰줄 수 있을까. 2년 후의 서울은 정말 혼돈의 도가니가 될 것 같다.

지방은 그나마 구축 아파트 상승률이 높지 않아 서울보다는 상황이 낫다. 지방 구축 아파트는 가격 상승이 없거나 적은 편이라 구매가 어렵진 않지만 10년 이내 아파트들에는 바라볼 수 없는 담장이 세워지고 있다. 우리 가족은 어차피 오랫동안 이곳에서 살 생각이라 실거주 목적으로 구매를 했으면 좋았읕텐데, 아무 생각없이 전세를 선택했던 것이 좀 후회된다.

전세와 매매의 배팅

둘 다 선택 가능하다는 가정하에 전세/매매에 대한 선택은 집값 상승에 대한 베팅과 같다. 역사적으로 볼 때 베팅에서 전세가 이기는 경우는 그렇게 많지 않다. 전세 5억 / 매매 7억원으로 2억의 갭이 있는 아파트를 가정해보자.

세입자는 집값 하락이 최대 2억까지 하락해도 손해를 입지 않는다. 하지만 그 이하가 될 경우 손해를 볼 수 있다. 집 주인이 변제력이 없으면 얻을 수 있는 것은 집 뿐이고, 최소 1년 이상의 시간이 소요된다고 한다. 반대로 집 값 상승시에는 손해를 본다. 아파트 값이 2억이 올랐을 때, 집 주인은 실투자금 2억으로 100%의 수익을 올린다. 반면 세입자의 이득은 0원이 된다. 만약 해당 지역에서 계속 거주하는 세입자라면 전세금 상승분을 생각할 때 손해를 본 것과 같다. 장기적으로 집 값이 계속 하락하게 될 경우 집 주인이 손해를 보는데, 이런 일이 잘 일어나지 않는다.

상승장은 언제 둔화될까

저물가 사회에서 유동성을 확대한 대가로 주식 시장과 부동산 시장이 과열되었고, 일 년 동안 수억에서 수십 억의 이득을 본 사람들이 생겨났다. 특히 부동산은 공급이 한정적이고, 의식주의 한 부분이라 주식보다 훨씬 주목받으며 실제 생활에 미치는 영향이 막대하다. 갭 투자로 뛰어드는 사람들, 집 값이 오르기 전에 빠르게 영끌 매수를 하려는 사람들이 몰려드는 것이 현재 전국의 투기 과열의 모습이다. 실물 경제를 논외로 하더라도 이런 집 값 상승이 무한할 수는 없다.

주식 시장 또한 마찬가지다. 모두가 신용대출을 끌어 주식에 뛰어들고 있는 시장. 평소 주식에 관심 없던 사람들까지 뛰어드는 지금의 시장의 모습은 현재의 상승장이 끝을 향해 간다는 것을 의미하는 듯 하다. 코로나 백신이 등장하면서 장밋빛 전망이 제시되지만 나는 이미 그 호재는 선반영이 되었고, 더 이상 선반영 될만한 호재는 없다고 본다. 물론 내 예상일 뿐이다.

소프트뱅크의 손정의씨가 회사 자산을 매각해 80조의 현금을 확보한 것도 향후 3개월 내에 발생할 수 있는 위험에 대비하기 위해서라고 한다. 굳이 지금 상황에서 모두가 쫓는 목표물을 바라보는 건 매력적인 일은 아니다. 자본이 적은 후발주자의 모방전략은 선두주자와 부의 갭을 전혀 줄이지 못하고, 오히려 설거지만 담당하게 될 수도 있다. 이번 라운드는 지나가버렸다고 생각하고, 다음을 보는게 차라리 나을 수 있겠다.

2020. 11. 19. diary (한글) 부동산 불패 법칙